持ち家・住宅ローンがある離婚｜静岡の弁護士が財産分与・名義・売却を整理します
離婚時に持ち家・住宅ローンをどうするかでお悩みの方へ。売却・住み続ける・名義・財産分与を、感情だけで決めず冷静に整理しましょう。持ち家がある離婚では、自宅を売却するか、どちらかが住み続けるか、住宅ローンを誰が払うかが大きな問題になります。
不動産の名義と住宅ローンの名義は、分けて考える必要があります。夫婦間で合意しても、金融機関との関係でローン名義や連帯保証の問題が残る場合があります。子どもがいる場合は、住環境や学校への影響も考慮します。財産分与、婚姻費用、養育費、住宅ローンを一体的に整理することが大切です。離婚届に署名する前、自宅の売却や名義変更に合意する前に、担当弁護士・岩本尚光がご相談に対応します。
このようなお悩みはありませんか
- 離婚したいが、持ち家をどうすればよいか分からない
- 住宅ローンが残っている家がある
- 離婚後も自分と子どもが家に住み続けたい
- 相手が家に住み続けたいと言っている
- 家を売却するか、どちらかが取得するかで揉めている
- 不動産の査定額に納得できない
- 住宅ローンの残債が不動産価値より大きい
- ペアローン・連帯債務・連帯保証になっている
- 離婚後に相手が住宅ローンを払わないのではないかと不安
- 不動産名義と住宅ローン名義が違っていて整理できない
- 離婚協議書や公正証書に住宅ローンの条項をどう入れるか分からない
- 住宅ローンを払うと養育費や婚姻費用が払えないと言われている
- 相手が勝手に家を売ろうとしている
- 相手が不動産資料を見せてくれない
- 離婚調停で自宅・住宅ローンが争点になっている
- 離婚届に署名する前に自宅の扱いを決めたい
持ち家・住宅ローンがある離婚で最初に確認すべきこと
自宅と住宅ローンの問題は、「名義」「ローン残高」「不動産価値」「住む人」「払う人」を分けて確認することが出発点です。一つずつ見ていきましょう。
1. 不動産の名義
まず、自宅の登記名義が誰になっているかを確認します。夫の単独名義、妻の単独名義、夫婦の共有名義があります。名義が一方だけでも、婚姻中に夫婦で協力して取得した財産であれば、財産分与の対象になることがあります。登記事項証明書で確認しましょう。名義だけで「自分のもの」「相手のもの」と決めつけないことが大切です。一方で、婚姻前からの所有、親からの贈与・相続、頭金の出所など、個別の事情も確認します。
2. 住宅ローンの名義
住宅ローンの契約者が誰かを確認します。夫の単独ローン、妻の単独ローン、ペアローン、連帯債務、連帯保証など、さまざまなパターンがあります。不動産の名義と住宅ローンの名義は、別の問題です。夫婦間の合意だけでは、金融機関との契約上の支払義務が変わらない場合があります。離婚後に誰が住むか・誰が払うかを決めるだけでなく、金融機関との関係を確認する必要があります。
3. 住宅ローン残高
現時点のローン残高を確認します。住宅ローン残高証明書、返済予定表、金融機関の残高照会などで確認しましょう。ボーナス払いの有無、変動金利か固定金利か、返済期間も確認します。滞納がある場合は、早めに確認することが大切です。残高が不動産価値を上回るかどうかで、財産分与の整理が変わってきます。
4. 不動産の現在価値
不動産の査定額を確認します。複数の不動産会社の査定を取ることも検討しましょう。固定資産税評価額、路線価、実勢価格、査定額は、それぞれ異なることがあります。夫婦間で査定額が争いになることもあるため、高すぎる評価・低すぎる評価には注意が必要です。財産分与では、いつの時点の評価を使うかも問題になることがあります。
5. オーバーローンかアンダーローンか
不動産の価値より住宅ローン残高が大きい状態を「オーバーローン」、不動産の価値が住宅ローン残高を上回る状態を「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合は、売却益や、自宅を取得する側が相手に支払う清算金が問題になりやすくなります。オーバーローンの場合は、売却してもローンが残る可能性があります。ただし、オーバーローンだから財産分与で必ず何もない、と決まるわけではありません。自宅以外の財産、ローンの支払状況、居住の利益、婚姻費用・養育費との関係もあわせて整理します。
6. 誰が住み続けたいのか
夫が住み続ける、妻が住み続ける、子どもと監護親が住み続ける、売却して双方が転居する、一定期間だけ一方が住む——状況によって整理が変わります。子どもの学校、通学、生活環境、家賃の負担なども考慮します。住み続けたい気持ちだけでなく、住宅ローンを支払えるかどうかも確認することが大切です。
7. 離婚後の支払可能性
離婚後も住宅ローンを支払い続けられるかを確認します。養育費、婚姻費用、生活費、家賃、教育費、固定資産税、管理費、修繕費などを考慮しましょう。相手が「払う」と言っても、支払不能になった場合のリスクを考えておくことが大切です。支払が滞ると、信用情報、競売、任意売却、連帯保証人への請求などの問題が生じる可能性があります。弁護士だけでなく、必要に応じて金融機関、不動産会社、税理士などへの確認も検討します。
離婚時の自宅の扱い方の主なパターン
自宅の扱い方には、主に次のような選択肢があります。それぞれにメリットと注意点があり、どれがよいかは個別の事情によります。
売却代金でローンを返済し、残りを分けます。アンダーローンなら整理しやすい一方、オーバーローンだと売却後もローンが残ることがあります。
取得する側がローンを引き受けられるか、借換えできるか、金融機関の承諾が必要かを確認します。相手への清算金が必要になる場合があります。
金融機関との関係では名義人が支払義務を負い続けることがあります。支払が止まった場合の対応を、合意書に入れることを検討します。
一時的には簡単に見えますが、将来の売却・修繕・相続・再婚時に問題が残ることがあります。解消の時期や条件を決めておくことが大切です。
1. 自宅を売却して清算する
自宅を売却し、売却代金から住宅ローンを返済して、残った金額を財産分与で分ける方法です。アンダーローンの場合は、比較的整理しやすいことがあります。売却価格、仲介手数料、諸費用、引越し費用、売却の時期を考えます。子どもの転校や住環境への影響も考慮しましょう。オーバーローンの場合は、売却してもローンが残る可能性があり、任意売却が必要になるケースでは金融機関との調整が必要になることもあります。売却を急ぎすぎると価格面で不利になる場合があるため、注意が必要です。
2. 一方が自宅を取得し、住み続ける
夫または妻の一方が自宅を取得し、住み続ける方法です。取得する側が住宅ローンを引き受けられるか、借換えできるか、金融機関の承諾が必要かを確認します。相手に清算金を支払う必要がある場合もあります。不動産の名義変更だけでは、住宅ローンの問題が解決しないことがあります。住み続ける側の収入、返済の能力、固定資産税、修繕費も確認しましょう。子どもの住環境を維持できるメリットがある一方、ローンの負担が重くなるリスクもあります。
3. 住宅ローン名義人ではない側が住み続ける
住宅ローンの名義人が夫で、妻子が住み続けるといったケースです。金融機関との関係では、ローン名義人が支払義務を負い続けることがあります。夫婦間で「夫がローンを払う」「妻子が住む」と合意しても、支払が止まるリスクが残ります。ローンの支払を養育費や財産分与の一部として扱うか、婚姻費用・養育費とどう関係づけるかを整理します。支払が止まった場合の対応を合意書に入れることや、公正証書・調停調書でどこまで定めるかを、慎重に考えることが大切です。
4. 共有名義のままにする
離婚後も不動産を共有名義のままにする方法です。一時的には簡単に見えますが、将来の売却、賃貸、修繕、固定資産税、相続、再婚時などに問題が残る可能性があります。共有の状態を解消する時期や方法を決めておかないと、長期的な紛争につながることがあります。子どもが成人するまで共有にするといった合意をする場合でも、将来の売却条件を整理しておきましょう。共有のままにすることを、安易に選ばないことが大切です。
5. 一定期間だけ一方が住む
子どもの卒業まで、就職まで、住宅ローンの借換えまでなど、一定期間だけ一方が住む方法です。いつまで住むのか、その後は売却するのか、名義変更するのかを決めます。固定資産税、修繕費、管理費、住宅ローンの支払負担も決めておきましょう。期間が終了した後の明渡しでもめないよう、条件を具体的に書面にしておくことが大切です。子どもの生活の安定と、将来の紛争予防のバランスを考えます。
住宅ローンの種類ごとの注意点
住宅ローンの組み方によって、離婚時に注意すべき点が変わります。ご自宅のローンがどのタイプかを確認しましょう。
1. 単独ローン
夫または妻の一方が住宅ローンの契約者になっているケースです。不動産の名義とローンの名義が一致しているかを確認します。ローン名義人ではない側が住み続ける場合のリスクや、ローン名義人が住まない家のローンを支払い続けることへの不安があります。合意書に、支払方法や滞納時の対応を入れておく必要があります。
2. 連帯保証
一方が主債務者、もう一方が連帯保証人になっているケースです。離婚しても、連帯保証から当然に外れられるとは限りません。主債務者が支払わない場合、連帯保証人に請求されるリスクがあります。連帯保証から外れるには、金融機関の承諾や、代わりの保証、借換えなどが必要になる場合があります。夫婦間の合意だけで金融機関に対抗できるわけではない点に注意が必要です。
3. 連帯債務
夫婦の双方が住宅ローンの債務者になっているケースです。離婚後も、双方が返済義務を負う可能性があります。どちらが住むかにかかわらず、返済義務の整理が重要です。借換え、売却、金融機関への相談などを検討します。住宅ローン控除、団体信用生命保険、負担の割合なども、確認が必要になる場合があります。
4. ペアローン
夫婦それぞれが別々にローンを組んでいるケースです。不動産の持分、各ローンの残高、返済の能力を確認します。一方が住み続ける場合、相手のローン部分をどう整理するかが問題になります。売却、借換え、持分の譲渡、金融機関の承諾などを検討します。ペアローンは離婚時に複雑になりやすいため、早めの相談が重要です。
5. 親族からの援助・頭金がある場合
夫婦の一方の親が頭金を出しているケースです。それが親からの贈与なのか、借入れなのかを確認します。婚姻前の財産や特有財産の主張が出ることがあります。頭金の出所、振込記録、贈与契約書、借用書、親族の説明などを整理しましょう。財産分与でどう評価するかは、個別の事情によります。
財産分与での自宅の評価
財産分与の基本
財産分与は、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚時または離婚後に分ける制度です。自宅不動産も、婚姻中に取得した場合は財産分与の対象になり得ます。名義が一方だけでも対象になることがあります。ただし、婚姻前から所有していた不動産、相続・贈与で得た財産、特有財産、頭金の出所などを確認する必要があります。詳しくは財産分与について詳しく見るをご覧ください。
評価額の考え方
不動産会社の査定額、固定資産税評価額、路線価、実勢価格、売却見込額など、評価にはいくつかの考え方があります。査定の時点や、複数の査定を取る必要性も検討します。夫婦間で評価額に争いがある場合は、その調整が必要になります。
清算方法
売却して売却益を分ける、一方が取得して相手に清算金を支払う、他の財産と調整する、住宅ローンを考慮して実質的な価値を算定する、といった方法があります。オーバーローンの場合の整理や、子どもの居住・生活の安定を考慮する場合もあります。
他の離婚条件との関係
自宅の問題は、婚姻費用、養育費、慰謝料、年金分割、退職金、子どもの学費、住宅ローンの支払、住居費の負担などとも関係します。なお、住宅ローンの支払は、養育費や婚姻費用とは法的な性質が異なるため、混同しすぎないように整理することが大切です。
離婚前に確認しておきたい資料
そろっていなくても相談は可能です。適法に取得できる範囲で、手元にあるものから整理しておきましょう。
不動産に関する資料
- 登記事項証明書・売買契約書・重要事項説明書
- 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書
- 不動産会社の査定書
- マンション管理規約・管理費・修繕積立金の資料
- リフォーム費用・購入時の諸費用の資料
住宅ローンに関する資料
- 住宅ローン契約書・金銭消費貸借契約書
- 返済予定表・住宅ローン残高証明書
- 金利タイプ・ボーナス払いの有無が分かる資料
- 団体信用生命保険の資料
- 連帯保証・連帯債務・ペアローンの資料
- 滞納がある場合の通知書・借換えに関する資料
財産分与全体に関する資料
- 預貯金通帳・ネット銀行の画面・証券口座
- 株式・投資信託の残高報告書
- 生命保険証券・解約返戻金証明書・個人年金の資料
- 車検証・車の査定資料・退職金の見込額
- 借金・ローンに関する資料・財産目録
収入・生活費・子どもに関する資料
- 夫婦双方の源泉徴収票・給与明細・確定申告書・課税証明書
- 家計簿・生活費の振込記録・家賃相場・住宅ローン返済額
- 固定資産税・子どもの教育費・医療費・保育料の資料
- 学校・保育園・通学区域の資料・通院記録
- 監護の実績に関する資料・面会交流のやり取り
やってはいけない初動
自宅と住宅ローンの問題は、離婚後も長く影響することがあります。次のような行動は避けましょう。
- 不動産価値を確認しないまま離婚届に署名する
- 住宅ローン残高を確認しないまま財産分与に合意する
- 「相手がローンを払う」と口約束だけで済ませる
- 名義変更すればすべて解決すると考える
- 連帯保証・連帯債務・ペアローンを確認しない
- 相手が住む家のローンを払う合意を簡単にしてしまう
- 自分が住み続ける家のローン返済能力を確認しない
- 住宅ローンを滞納したまま放置する
- 不動産査定を1つだけで決めつける
- 相手名義だから財産分与とは関係ないと決めつける
- 親からの頭金や婚姻前財産を確認しない
- 離婚協議書にあいまいな住宅ローン条項を書く
- 子どもの学校や生活環境を考えずに売却・転居を決める
- 相手に無断で売却や賃貸を進める
- 金融機関に確認せず借換え・名義変更ができると思い込む
弁護士に相談するメリット
持ち家・住宅ローンがある離婚では、自宅を誰が取得するかだけでなく、住宅ローンの契約関係、連帯保証、子どもの住環境、財産分与、養育費、婚姻費用を一体的に整理する必要があります。弁護士に相談することで、離婚後に住宅ローンや自宅をめぐる紛争が残らないよう、条件を具体的に検討できます。
自宅が財産分与の対象になるかを整理できます。
不動産名義と住宅ローン名義を分けて確認できます。
売却か、住み続けるかの選択肢を整理できます。
オーバーローン・アンダーローンの見通しを整理できます。
連帯保証・連帯債務・ペアローンのリスクを確認できます。
住宅ローン支払と婚姻費用・養育費の関係を整理できます。
子どもの住環境をふまえた解決案を検討できます。
協議書・公正証書・調停条項の内容を確認できます。
弁護士岩本尚光が大切にしていること
自宅を「財産」と「生活の場」の両面から整理する
持ち家は、財産分与の対象となる資産であると同時に、相談者や子どもの生活の場でもあります。金銭的な清算だけでなく、住み続ける必要性や生活への影響もふまえて整理します。
住宅ローン名義・不動産名義・居住者を分けて考える
離婚では、「誰の名義か」「誰がローンを払うか」「誰が住むか」が別々の問題になることがあります。それぞれを分けて確認し、離婚後のトラブルを防ぐための条件を整理します。
子どもの生活環境にも配慮する
子どもがいる場合、学校、保育園、通院、生活リズム、転居の負担なども考慮します。親権・監護者・養育費・面会交流とあわせて、自宅の扱いを検討します。
財産分与全体の中で自宅を位置づける
自宅だけを切り離して考えるのではなく、預貯金、保険、退職金、車、借金、年金分割、慰謝料など、財産分与全体の中で自宅をどう扱うかを考えます。
調停・協議書作成を見据えて具体的に整理する
離婚協議や調停では、住宅ローン、売却の時期、住み続ける期間、固定資産税、修繕費、滞納時の対応などを、できるだけ具体的に整理することが重要です。
静岡県全域から相談しやすい体制
静岡市葵区の事務所での来所相談のほか、オンライン相談・電話相談にも対応しています。静岡県全域からご相談いただけます。
ご相談の流れ
お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください。離婚を決める前、別居前、離婚協議書に署名する前、離婚調停中でもご相談いただけます。
自宅の名義、住宅ローンの名義、ローン残高、不動産の価値、誰が住み続けたいか、子どもの状況、財産分与、婚姻費用、養育費などをうかがいます。
登記事項証明書、住宅ローン契約書、残高証明書、不動産査定書、固定資産税通知書、収入資料、財産資料を整理します。
売却するか、一方が取得するか、一定期間住み続けるか、共有を解消するか、住宅ローンをどう扱うかを検討します。必要に応じて、金融機関や不動産会社への確認も検討します。
相手方との交渉、離婚調停、財産分与、住宅ローン条項、離婚協議書、公正証書、調停調書の内容整理に対応します。
弁護士費用について
弁護士費用は、ご相談の内容、交渉・調停・訴訟のどの段階から対応するか、自宅不動産・住宅ローン・財産分与・親権・養育費・婚姻費用など、争点の数や複雑さによって異なります。初回相談時に、見通しとあわせて費用をご説明します。相談前に費用を知りたい方は、離婚問題の弁護士費用はこちらをご覧ください。
自宅と住宅ローンの問題は、財産分与だけでなく、別居中の婚姻費用、離婚後の養育費、子どもの住環境、退職金、年金分割とも関係します。自宅だけを切り離して決めるのではなく、離婚後の生活全体を見据えて条件を整理することが大切です。関連して、財産分与・婚姻費用・熟年離婚のページもご覧ください。
よくある質問
離婚時、住宅ローンが残っている家はどうなりますか？
家の名義が夫だけでも、財産分与の対象になりますか？
妻と子どもが家に住み続け、夫が住宅ローンを払うことはできますか？
住宅ローン名義を相手に変更できますか？
離婚すれば連帯保証人から外れられますか？
ペアローンの場合、離婚時に何を確認すべきですか？
オーバーローンの場合、財産分与はどうなりますか？
アンダーローンの場合、清算金は必要ですか？
家を売却したくない場合、どうすればよいですか？
相手が住宅ローンを払わなくなった場合、どうなりますか？
子どもの学校を変えたくないため、家に住み続けたいです。相談できますか？
親が頭金を出してくれた場合、財産分与で考慮されますか？
住宅ローンを払いながら養育費も支払う必要がありますか？
離婚協議書に住宅ローンの条項を入れるべきですか？
公正証書にすれば住宅ローン問題は解決しますか？
離婚調停で自宅・住宅ローンについて話し合えますか？
不動産査定はどのように取ればよいですか？
静岡市外からでも相談できますか？
※ 本ページのFAQはプレビュー用に開閉式で表示しています。SWELLの「FAQブロック」で作り直す場合は、各質問・回答をそのまま流用してください。テーマ側でFAQ構造化データを出力する設定にしている場合は、別途付与する構造化データと重複しないようご注意ください。
家とローンのことは、離婚条件を決める前に整理しませんか
持ち家は、財産であると同時に、これからの生活の場でもあります。「家を手放したくない」「子どもの学校を変えたくない」という思いと、住宅ローンや名義、金融機関との関係という現実を、どう両立させるか——一人で抱えると、判断が難しい問題です。
弁護士法人HOPE法律事務所では、自宅を「財産」と「生活の場」の両面から見つめ、不動産の価値・住宅ローン残高・名義・住む人・払う人・子どもの生活・財産分与を一つずつ整理し、静岡県全域の持ち家・住宅ローンが関係する離婚のご相談に対応しています。離婚を決める前の方も、すでに条件を提示されている方も、まずは現在の状況をお聞かせください。
※ 本ページの内容は、一般的な情報を分かりやすくまとめたものです。自宅が財産分与でどう扱われるか、住宅ローンや名義をどう整理できるかなどの見通しは、個別の事情により異なり、判断が分かれることがあります。住宅ローンの借換え・名義変更・税金・登記などは、金融機関・不動産会社・税理士・司法書士の判断が必要になる場面があり、弁護士はこれらを保証するものではありません。財産分与の請求期間（原則2年から5年への伸長）など2026年4月1日施行の法改正にかかわる内容は、法務省など公式情報をご確認ください。具体的なご対応にあたっては、弁護士による個別のご相談をおすすめします。
担当弁護士：岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所）／対応エリア：静岡県全域・来所／オンライン／電話相談対応